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【公司購置辦公房產】公司购买办公用房自用与股东购买办公用房租给公司使用的税费 |关于企业购置办公楼涉及到的房产税及土地税问题 |企业购置办公用房屋应交哪些税 |

11 月 3, 2022 公司

我以北京市现行(2022年)的税费政策为计算标准,分析公司购买办公用房自用与股东购买办公用房租给公司使用的税费比较。

我们假设购置300万元的办公室100平米,用10年后,以500万的价格销售出去。

1.购置时税费

购置时,不论是公司还是股东,都需交3%的契税和0.05%的印花税,即需交9万契税和0.15万的印花税。

2.持有时税费

2.1 公司购置办公用房后的税费

每年,公司需按购置价的70%为税基,以1.2%为税率缴纳房产税,年需交房产税2.52万(300X70% X1.2%)。

假设办公室占土地33平方米,每平米每年交10元土地使用税,则公司年需交土地使用税0.03万元。

如果考虑到折旧(按20年折旧)、房产税和土地使用税抵所得税的效果,年可抵所得税0.88万((300/20年折旧额+2.52房产税+0.03年土地使用税)X5%),这里我们假设企业是小型微利企业,按5%计算企业所得税。

即公司持有办公室,不考虑抵所得税的情况下,年税费为2.55万元(2.52+0.03);考虑到抵所得税,年税费1.68万元(2.52+0.03-0.88)。

2.2股东持有办公用房租给公司使用情况下的税费

假设年租金12万,房产税按租金的12%减半征收,即年需交房产税0.72万元。股东按租金收入的1%交个人所得税,即需交个人所得税0.12万。股东年共交税费0.84万税费。如果考虑到企业因付出的12万租金可抵0.6万所得税(12 X 5%),则股东年费用只有0.24万。

2.3 持有期税费比较

因此,在持有阶段,公司持有办公用房与股东持有办公用房租给公司相比,年多交税费1.44万,税费负担比例为7:1,可见差额是巨大的。

3.销售时税费

我以北京市现行(2022年)的税费政策为计算标准,分析公司购买办公用房自用与股东购买办公用房租给公司使用的税费比较。

我们假设购置300万元的办公室100平米,用10年后,以500万的价格销售出去。

1.购置时税费

购置时,不论是公司还是股东,都需交3%的契税和0.05%的印花税,即需交9万契税和0.15万的印花税。

2.持有时税费

2.1 公司购置办公用房后的税费

每年,公司需按购置价的70%为税基,以1.2%为税率缴纳房产税,年需交房产税2.52万(300X70% X1.2%)。

假设办公室占土地33平方米,每平米每年交10元土地使用税,则公司年需交土地使用税0.03万元。

如果考虑到折旧(按20年折旧)、房产税和土地使用税抵所得税的效果,年可抵所得税0.88万((300/20年折旧额+2.52房产税+0.03年土地使用税)X5%),这里我们假设企业是小型微利企业,按5%计算企业所得税。

即公司持有办公室,不考虑抵所得税的情况下,年税费为2.55万元(2.52+0.03);考虑到抵所得税,年税费1.68万元(2.52+0.03-0.88)。

2.2股东持有办公用房租给公司使用情况下的税费

假设年租金12万,房产税按租金的12%减半征收,即年需交房产税0.72万元。股东按租金收入的1%交个人所得税,即需交个人所得税0.12万。股东年共交税费0.84万税费。如果考虑到企业因付出的12万租金可抵0.6万所得税(12 X 5%),则股东年费用只有0.24万。

2.3 持有期税费比较

因此,在持有阶段,公司持有办公用房与股东持有办公用房租给公司相比,年多交税费1.44万,税费负担比例为7:1,可见差额是巨大的。

3.销售时税费

1月14日,富满微发布公告称,为适应公司战略与发展的需要,满足研发需求,公司拟使用募集资金及自有资金购买位于深圳市前海桂湾的房产,规划建筑面积为2100.99平方米,含税购房总价款为人民币28508.76万元。

富满微指出,公司拟使用本次购置的房产建设研发中心及实验室、综合办公等区域,进一步整合资源,扩大办公、研发等空间,支持业务发展,吸纳更多高水平高层次人才,同时增强与总部的协同效应,提升公司多方面的竞争力。

富满微认为,公司近年快速发展,营收增速明显。为满足长远发展目标,公司需要持续加大研发投入、增强市场开拓能力、扩大业务规模,公司面临业务和团队扩张带来的办公场地不足的情况。综合考虑,公司认为本次购置房产不仅能解决公司短期的办公用地紧张的需求,更符合公司长期业务布局的战略部署。

据悉,富满微目前的主营业务为高性能模拟及数模混合集成电路的设计研发、封装、测试和销售,主要产品包括电源管理、LED控制及驱动、MOSFET、MCU、非易失性存储器RFID、射频前端以及各类ASIC等芯片,产品广泛应用于个人、家庭、汽车等各类终端电子产品之中。

2018-2020年、2021年1-6月,公司三大主要产品的产能利用率、产销率均处于较高水平。

为帮助公司抓住行业发展的机遇,提高公司产品的市场占有率,帮助公司实现产业深度融合发展,推动公司进入新的发展阶段,富满微还在2021年向特定对象发行股票,新增股份已于2021年12月27日在深交所上市交易,募集资金总额约9亿元,扣除发行费用后拟用于以下项目:

本次购置的房产便是用于上述募资项目中研发中心项目的建设。根据公司当时公告,研发中心项目依托现有研发中心,拟实施5G射频前端芯片以及Mini/Micro LED显示芯片的深度研发及产业改造。(LEDinside Lynn整理)

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