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在公司开办初期，很多朋友都可能会把自己的房产投入到公司的经营中供公司使用。
那么，不同的使用方式，其背后又将与税收有什么关联呢？
今天昌尧讲税就来同大家探讨一下，用自己的房产“投资入股”开办公司，7大税收怎么缴？
案例：
王达成准备开办一家咨询公司，开办公司不仅需要资金、需要人员，还需要经营场所。
所以，王达成决定将自己拥有的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本。那么这项以房产作为投资的行为，在税收的缴纳中又该如何把控呢?
一、个人所得税
王达成将自己购买的房产作价，投资入股到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳个人所得税?
王达成以投资入股方式，将房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
但是，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
因此，王达成以房产投资入股，则在发生转让时，应按评估后的公允价值确认房产转让收入。房产转让收入减除该房产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税。
但是，如果王达成转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，则免征个人所得税。
二、增值税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳增值税?
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”
《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
因此，以不动产投资，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。
但是，如果投资入股的房产为“住房”的，按下列情况特殊处理：
1、如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
2、如果投资入股的房产为个人购买2年以上(含2年)的，免征增值税。
上述1、2点政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
3、如果投资入股的房产为购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
4、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
5、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
上述3、4、5点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
三、土地增值税
王达成将自己购买的房产作价，投资入股到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳土地增值税?
根据土地增值税相关定规，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
因此，王达成以投资入股方式，将房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。
但是，根据财政部 国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)相关规定：
在2015年1月1日至2017年12月31日，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
也就是说，如果王达成以房产投资入股，发生在的2015年1月1日至2017年12月31日期间，则暂不征收土地增值税。
同时，如果王达成投资入股的房产为“住房”的话，根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)相关规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
四、房产税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳房产税?
根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)相关规定。
对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
因此，王达成所投资房产，房产税如何缴纳，还得根据王达成投资合同所签订的形式而确定。不同形式下房产税的缴纳是有差异的。
五、契税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，契税怎么缴?
根据契税相关规定：
1、同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
2、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
因此，王达成将自己名下的房产投资到自己所开公司的名下，免征契税。
六、印花税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，如何缴纳印花税?
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目税率表规定，产权转移书据，按书据所载金额0.5‰贴花。
因此，王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，应按产权转移书据所载金额缴纳印花税。
七、土地使用税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本。该房产是否需要缴纳土地使用税?
根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
另外，根据国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知((1988)国税地字第15号)相关规定，个人所有的居住房屋及院落用地，土地使用税的征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。
因此，1、王达成如果投资入股的房产是非住房，则需要根据土地使用税相关规定缴纳土地使用税，2、如果投资入股的房产是住房，属于企业所有时，若不符合其他相关免征土地使用税规定的，应自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（ 财税〔2016〕36 号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
第十一条规定， 有偿， 指取得货币、货物或者其他经济利益。母公司将厂房投资入股换取子公司的股权行为属于有偿取得“ 其他经济利益”， 属于销售不动产行为， 应按规定计算缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）中的规定：
纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
二、土地增值税
根据财税2021年第21号《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。同时，一般认为直接投资并不符合改制重组的范围，不能享受上述政策。
三、企业所得税
根据《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）
第一条：“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”
第二条：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”
第三条：“企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。”
当然，母公司将房产投入子公司还有一种方式叫资产划转，根据《财政部 国家税务总局 关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）的规定：
第三条，“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”
四、印花税
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（ 财税〔2016〕36 号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
第十一条规定， 有偿， 指取得货币、货物或者其他经济利益。母公司将厂房投资入股换取子公司的股权行为属于有偿取得“ 其他经济利益”， 属于销售不动产行为， 应按规定计算缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）中的规定：
纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
二、土地增值税
根据财税2021年第21号《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。同时，一般认为直接投资并不符合改制重组的范围，不能享受上述政策。
三、企业所得税
根据《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）
第一条：“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”
第二条：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”
第三条：“企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。”
当然，母公司将房产投入子公司还有一种方式叫资产划转，根据《财政部 国家税务总局 关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）的规定：
第三条，“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”
四、印花税
