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【房地產公司下的金融】房地产金融 |房地產金融 |房地產金融 |

11 月 2, 2022 公司

  房地產金融作為經濟學的一個分支,是一門應用性很強的學科,它主要研究房地產經濟領域內信貸資金運動及其規律性,有別於一般工商業資金的融通。

  所謂金融,是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通。與房地產相聯繫的房地產金融,則是指圍繞房地產業的開發、經營,消費而展開的籌資、融資、結算等各種金融活動。房地產金融就是房地產資金的融通,是房地產業與金融業密切結合的產物。廣義的房地產是土地與房屋的合稱,因而房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。

房地產金融的內容[2]

  在我國,房地產金融是一門新興的學科,內容豐富,主要有:房地產信貸資金的籌集與運用、房地產股票與債券、房地產信托投資、房地產保險、房地產租賃、房地產典當、房地產金融機、房地產金融市場等。當前,我國金融體制改革正面臨進一步深化,同樣房地產金融體制也正處於逐步探索和建立之中,許多業務還不配套,房地產金融體系尚未完全建立,房地產金融亟待深化。

房地產金融的構成 [1]

  (一)房產金融

  指房屋或建築物在生產、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴格他說它不同於住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證,獲取資金的融通,如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款。住房儲蓄等來融通住房資金,主要是在住房消費過程中的融資活動。可見,住房金融只是房產金融的一部分,而不是全部。除住房金融的內容外,房產金 融還應包括房地產開發與經營公司在房產商品的生產與流通中的資金融通。

  (二)地產金融

  又稱土地金融,指圍繞土地的有償使用而產生的融資活動。具體來說,又可分解為市地金融、農地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發、建設、經營所展開的資金融通活動,包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經營金融。農地金融是圍繞農地的開發、生產、經營而展開的資金融通活動,在國外又稱農業金融,主要包括農地獲得金融。農地改良金融、農地經營金融。兩者相比,前者的貨幣化程度和貸款利率都較高,貸出的資金回收容易,償還期限短,並且分期償還的情況較多出現;後者則通常與各國的土地政策相配合,在政府的扶持下,不以盈利為目的,發放貸款的期限較長,一般多達幾年、十幾年,甚至幾十年。在我國,農業金融又有廣義與狹義之分。廣義的農業金融又稱農村金融,包括農村領域內一切生產經營相關的吸收存款、發放貸款、辦理結算、現金管理以及農村信用合作等金融活動;狹 義的農業金融即是指農地經營金融,是與農業生產活動有關的資金融通。

房地產金融的特點[3]

  (一)集中性

  房地產相對於絕大多數商品而言其單件價值大,一幢房屋一般來講少則十幾萬,幾十萬,多則數千萬,甚至上億元。因此,無論是在房地產商品的生產環節,還是流通環節,都必須有巨額的資金投入。因此,在房地產金融活動中,房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款,都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外,房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。

  (二)資金周轉期長

  房地產開發建設需經過取得土地併進行開發,完成“三通一平”或“七通一平”,再進行建築施工、(裝修)、竣工驗收等一系列複雜且耗時長的過程。相對於其他商品的生產周期來說,房地產開發所需時間更長,短則一年、二年,長則好幾年。在流通領域,建成後的房屋因其價值大,購買者往往無力一次性付清房款,常採用分期付款方式購房;若採用房屋租賃方式收回投入資金,則資金回收周期更長。因此,房地產的資金運用從投入到產出,快則幾年,慢則十幾年,甚至幾十年才能全部收回。

  (三)資金運動固定性

  房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由於土地不能移動,因而房地產固定在某一場所,不能移動,通常也稱為不動產。在交換上,它既不能發生空間位置的移動,也不存在物流,它的流轉只是權屬關係的變更。因此,房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償,都是在同一固定的位置上按順序進行的。

  (四)資金增值性

  一方面,房地產資金能帶來收益即利息,這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果,是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中,資金通過形態改變使最終點的貨幣量大於起始點的貨幣量,就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動,就能實現一次又一次增值。另一方面,土地是不可再生的資源,也是人類生產與生活的基本要素,隨著社會經濟的不斷發展,對房地產的需求將日益增加,使得房地產會日益稀缺,房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值,也樂於進行房地產投資或從事房地產信貸活動。

  (五)風險性

  在房地產金融活動中,由於存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素,有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離,因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資,從資金投入到收回期限一般較長,在這個投人產出過程中,如果融出的資金難以收回,就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面,即:政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同於投9資決策時所預料的情況,或者由於投資決策原本就存在錯誤,因而無法實現預期的投資收益,從而導致房地產融通的資金無法完全收回;又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生,導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在,從而難以收回融出的房地產資金;此外,在房地產金融活動中,由於種種原因,致使債務人不能償還貸款本息,或者證券發行者到期不能償付本息,也會發生房地產金融財務風險。

發展房地產金融的意義[4]

  一、發展房地產金融有利於籌集更多的資金,加快房地產業的發展

  在房地產業的融資過程中,金融業最具籌集資金的優勢,能夠把社會的閑散資金吸收進來,變分散為集中,變小額為大額,變短期資金為長期資金,及時補充“血液”,解決房地產業生產與經營中遇到的資金迴圈困難,保證再生產的順利進行。

  二、發展房地產金融可促進金融業的繁榮

  金融業所吸收的資金,一定要以流動性、安全性、收益性為原則,抓緊機會尋求出路,取得最佳的經營效益。而在眾多可供選擇的產業中,投向房地產業是較為理想的選擇。這是因為:首先,房地產業開發經營的對象是土地、房屋等不動產,其貸款一般以房地產作抵押,貸款額度一般不超過抵押物價值的60%一70%,若到期不能償還貸款,銀行可通過拍賣抵押物來收回本金,故風險小,而且由於房地產具有增值性、不可移動性,通常情況下不會貶值、被盜,損耗小,是可靠的抵押品,所以金融業向房地產業投資,資金安全可得以保證;其次,金融業通過發放房地產貸款,直接投資開發或經營房地產,開展房地產結算、審核、財務管理、房地產咨詢、代理房屋購銷等方面服務,不僅拓展了金融業務,擴大了貸款範圍,而且可分享房地產業的高額利潤,使金融業的利潤率水平提高;最後,金融業可通過開發、投資一些大型房地產項目,樹立自己資金雄厚的良好形象,得到存款人的信賴與支持。

  三、房地產金融的發展可帶動眾多相關產業發展,從而促進國民經濟發展

  房地產業的產業鏈較長,與其他行業關係十分密切,如建築、建材、機械、傢具、電子產品、裝飾材料、交通運輸等行業,房地產業的發展必然會帶動這些相關產業的發展。而且,近年來由於房地產金融的起步使得城鎮大批小區、各種花園得以建成,這些新的住宅區又帶動了商業、飲食業、文化教育事業的發展。這樣,巨大的產業關聯性必然帶動整個國民經濟的快速發展。

  四,房地產金融的發展,對市場的培育有催化和促進作用

  我國現階段市場體系還不夠完善,金融市場發育遲緩,房地產業發展資金嚴重不足,制約了土地及房屋的開發建設、消費,這就急需金融業的扶持。發展房地產金融,推動並且催化了房地產生產經營領域中與之相關的金融商品如貨幣、資本、債券、股票進入金融市場,增加了房地產市場上的有效供給與需求,促進了金融市場及房地產市場的發育成長。

  五、發展房地產金融能有力支持我國住房制度改革

  住房制度改革的根本目的是要加快解決城鎮居民的住房問題,使城鎮居民安居樂業。儘管自80年代以來,我國一直在探索住房制度改革的路子,其中也摸索出不少經驗,解決了一大批城鎮居民的住房困難。但從總體上說,傳統的福利分房制度並沒有得到徹底改變,住房消費資金的良性迴圈無法建立。自1998年下半年開始,我國住房制度改革進入了一個新階段,即實施住房分配貨幣化,將原來用於建房、購房的資金以住房補貼、住房津貼、住房有價證券的方式發給職工,由職工自己到市場上購買或租賃住房,從而實現住房的社會化和商品化。而要讓居民願意買房,買得起房,就需要金融業開展多種形式、多元化的個人住房抵押貸款,扶持居民住房消費,促進住房消費市場的發展和形成,從而徹底解決我國居民的住房問題。中國人民銀行已決定從1998年起取消對國有商業銀行貸款規模的控制,修訂了《個人住房擔保抵押貸款暫行辦法》,允許所有商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務,延長貸款期限,簡化手續,1998年的住房貸款達l000個億以上,這說明住房抵押貸款在房改實施中已發揮了巨大的推動作用。

政府在房地產金融中的作用及其巨集觀調控

  政府要想在住房金融發展中有效地發揮作用,首先必須給自己一個準確的定位。當前我國確立的經濟體制改革目標是建立社會主義市場經濟,其基本特征是參與市場交易的各主體地位都是平等的。如果政府作為一交易主體參與市場,則必定與其他市場主體處於不平等的地位,這是由政府擁有市場的管理權性質決定的。所以政府作用的定位應該是:在市場中為各主體順利進行交易提供支持和保障,只有這樣,才能保證市場行為的公平、公正和公開。從世界各國住房金融的發展來看,一般都是以市場機制為基礎,即金融機構的資金大部分通過市場來籌集,且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。政府作用體現在對住房金融的支持上。

  政府扶持和干預市場有兩種方式,一種是直接干預,政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動,而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實行多方面的干預。另一種是間接干預,主要有兩種形式:一是制定詳盡的法律法規來規範和引導市場的發展;二是通過為抵押貸款提供保險和發起設立若幹準政府機構,並通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發展。從我國經濟改革目標和政府定位來看,我國政府干預市場應該採取第二種方式,即轉變一成不變的指令性的監管為積極的引導,通過完善市場的基礎設施和體制建設來促進改革的深化,並儘可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎功能。

我國房地產金融面臨的主要風險

  1.房地產市場過熱存在市場風險。房地產市場過熱主要表現為房地產投資增速過快和房地產市場價格上漲過快。房地產業投資需求急增,房價迅猛上漲的現象,不僅直接導致鋼鐵、水泥等行業的過度投資,以及水電煤油等能源供應緊張,還使房地產信貸總額大幅增長。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產生泡沫。而房地產業的發展對巨集觀經濟形勢極為敏感,一旦巨集觀經濟進入周期波動的衰退階段或受到某些未預期事件負面影響,民眾收入下降,就極易導致泡沫破滅。

  2.房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。房地產開發企業高負債經營的問題較為嚴重。房地產企業自有基金不足,房地產開發項目開發資金、企業流動資金嚴重依賴銀行信用,企業資產負債率高。而且房地產企業普遍採用分階段連續開發的經營模式,這種經營模式對產品的及時銷售以回籠資金的依賴很大,一但銷售強棵不如預測理想,其資金供應鏈將斷開,造成經營困難。墊資承包和拖欠工程款的問題比較嚴重,擾亂了房地產市場的經濟次序,形成了房地產開發的虛假繁榮,不利於市場的穩定。

  3.房地產企業違規套資凸現道德風險。部分房地產企業由於自有資金少,大部分資金依賴銀行貸款,在進行信貸過程中為了追求利益,隱瞞信息沒,挪用貸款資金等現象時有發生,甚至會採取“假按揭”違規手段套貸,或要求施工單位墊資承包,以減輕資金不足的壓力等。開發商把“假按揭”作為一種融資渠道,既可降低財務成本,又可緩解資金周轉困難。有的開發商在出售房屋獲得資金後償還銀行貸款,也有開發商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。這些投機行為嚴重擾亂了市場秩序,對金融安全構成威脅。

  4.銀行發放房地產貸款存在操作風險。銀行違規操作現象時有發生。房地產業近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放鬆信貸條件發放房地產貸款,促使了金融腐敗的滋生。而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降。一是貸前審查經辦人員風險意識不強,審查流於形式,隨意簡化手續,對資料真實性、合法性審核不嚴;二是抵押物管理不規範。辦理抵押的相關職能部門不按程式操作。或過分依賴中介機構的評估結果。造成抵押品貶值或抵押無效:三是行貸後管理混亂,個人貸款客戶資料不夠全面和連續,缺少相關的風險預警措施。

  5.銀行土地開發貸款存在較大的信用風險。銀行土地開發貸款面臨四方面風險:一是土地儲備中心資產負債率較高;二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監管;三是銀行向土地整理儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施;四是土地儲備中心的運營風險。

制約我國房地產金融業發展的主要因素

  1.商品房房價太高,經濟適用房政策不完善。

  多年來,與其他商品大打價格戰的經營策略不同,商品房價格居高不下直接影響著人們的購房傾向。而經濟適用房政策不明確,造成大量高收入階層涌入經濟房市場。據瞭解,目前,國內絕大多數地方經濟適用房已成為住房供應的主渠道。應當說,經濟適用房的發展平抑了過高的商品房價格,適應了停止住房實物分配後個人購房的需求,對拉動經濟增長起到了重要作用。但由於政策方面的不完善,在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程式、價格確立辦法等方面的問題。

  房地产金融作为经济学的一个分支,是一门应用性很强的学科,它主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性,有别于一般工商业资金的融通。

  所谓金融,是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。与房地产相联系的房地产金融,则是指围绕房地产业的开发、经营,消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。房地产金融就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。广义的房地产是土地与房屋的合称,因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。

房地产金融的内容[2]

  在我国,房地产金融是一门新兴的学科,内容丰富,主要有:房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机、房地产金融市场等。当前,我国金融体制改革正面临进一步深化,同样房地产金融体制也正处于逐步探索和建立之中,许多业务还不配套,房地产金融体系尚未完全建立,房地产金融亟待深化。

房地产金融的构成 [1]

  (一)房产金融

  指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格他说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证,获取资金的融通,如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款。住房储蓄等来融通住房资金,主要是在住房消费过程中的融资活动。可见,住房金融只是房产金融的一部分,而不是全部。除住房金融的内容外,房产金 融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。

  (二)地产金融

  又称土地金融,指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说,又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动,包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动,在国外又称农业金融,主要包括农地获得金融。农地改良金融、农地经营金融。两者相比,前者的货币化程度和贷款利率都较高,贷出的资金回收容易,偿还期限短,并且分期偿还的情况较多出现;后者则通常与各国的土地政策相配合,在政府的扶持下,不以盈利为目的,发放贷款的期限较长,一般多达几年、十几年,甚至几十年。在我国,农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融,包括农村领域内一切生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动;狭 义的农业金融即是指农地经营金融,是与农业生产活动有关的资金融通。

房地产金融的特点[3]

  (一)集中性

  房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大,一幢房屋一般来讲少则十几万,几十万,多则数千万,甚至上亿元。因此,无论是在房地产商品的生产环节,还是流通环节,都必须有巨额的资金投入。因此,在房地产金融活动中,房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款,都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在国外,房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。

  (二)资金周转期长

  房地产开发建设需经过取得土地并进行开发,完成“三通一平”或“七通一平”,再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说,房地产开发所需时间更长,短则一年、二年,长则好几年。在流通领域,建成后的房屋因其价值大,购买者往往无力一次性付清房款,常采用分期付款方式购房;若采用房屋租赁方式收回投入资金,则资金回收周期更长。因此,房地产的资金运用从投入到产出,快则几年,慢则十几年,甚至几十年才能全部收回。

  (三)资金运动固定性

  房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动,因而房地产固定在某一场所,不能移动,通常也称为不动产。在交换上,它既不能发生空间位置的移动,也不存在物流,它的流转只是权属关系的变更。因此,房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿,都是在同一固定的位置上按顺序进行的。

  (四)资金增值性

  一方面,房地产资金能带来收益即利息,这是房地产资金增值的一种表现。房地产资金的增值是社会再生产的结果,是物质生产者的劳动创造。在社会再生产过程中,资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量,就是资金运动所带来的增值。房地产再生产过程中资金不断地运动,就能实现一次又一次增值。另一方面,土地是不可再生的资源,也是人类生产与生活的基本要素,随着社会经济的不断发展,对房地产的需求将日益增加,使得房地产会日益稀缺,房地产价格也会不断上涨。因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值,也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。

  (五)风险性

  在房地产金融活动中,由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素,有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离,因而存在产生资金损失的风险。房地产资金的融通大多数是中长期融资,从资金投入到收回期限一般较长,在这个投人产出过程中,如果融出的资金难以收回,就会产生房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面,即:政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。如政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生不同于投9资决策时所预料的情况,或者由于投资决策原本就存在错误,因而无法实现预期的投资收益,从而导致房地产融通的资金无法完全收回;又如各种突发性的自然灾害(地震、洪水、火灾等)发生,导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在,从而难以收回融出的房地产资金;此外,在房地产金融活动中,由于种种原因,致使债务人不能偿还贷款本息,或者证券发行者到期不能偿付本息,也会发生房地产金融财务风险。

发展房地产金融的意义[4]

  一、发展房地产金融有利于筹集更多的资金,加快房地产业的发展

  在房地产业的融资过程中,金融业最具筹集资金的优势,能够把社会的闲散资金吸收进来,变分散为集中,变小额为大额,变短期资金为长期资金,及时补充“血液”,解决房地产业生产与经营中遇到的资金循环困难,保证再生产的顺利进行。

  二、发展房地产金融可促进金融业的繁荣

  金融业所吸收的资金,一定要以流动性、安全性、收益性为原则,抓紧机会寻求出路,取得最佳的经营效益。而在众多可供选择的产业中,投向房地产业是较为理想的选择。这是因为:首先,房地产业开发经营的对象是土地、房屋等不动产,其贷款一般以房地产作抵押,贷款额度一般不超过抵押物价值的60%一70%,若到期不能偿还贷款,银行可通过拍卖抵押物来收回本金,故风险小,而且由于房地产具有增值性、不可移动性,通常情况下不会贬值、被盗,损耗小,是可靠的抵押品,所以金融业向房地产业投资,资金安全可得以保证;其次,金融业通过发放房地产贷款,直接投资开发或经营房地产,开展房地产结算、审核、财务管理、房地产咨询、代理房屋购销等方面服务,不仅拓展了金融业务,扩大了贷款范围,而且可分享房地产业的高额利润,使金融业的利润率水平提高;最后,金融业可通过开发、投资一些大型房地产项目,树立自己资金雄厚的良好形象,得到存款人的信赖与支持。

  三、房地产金融的发展可带动众多相关产业发展,从而促进国民经济发展

  房地产业的产业链较长,与其他行业关系十分密切,如建筑、建材、机械、家具、电子产品、装饰材料、交通运输等行业,房地产业的发展必然会带动这些相关产业的发展。而且,近年来由于房地产金融的起步使得城镇大批小区、各种花园得以建成,这些新的住宅区又带动了商业、饮食业、文化教育事业的发展。这样,巨大的产业关联性必然带动整个国民经济的快速发展。

  四,房地产金融的发展,对市场的培育有催化和促进作用

  我国现阶段市场体系还不够完善,金融市场发育迟缓,房地产业发展资金严重不足,制约了土地及房屋的开发建设、消费,这就急需金融业的扶持。发展房地产金融,推动并且催化了房地产生产经营领域中与之相关的金融商品如货币、资本、债券、股票进入金融市场,增加了房地产市场上的有效供给与需求,促进了金融市场及房地产市场的发育成长。

  五、发展房地产金融能有力支持我国住房制度改革

  住房制度改革的根本目的是要加快解决城镇居民的住房问题,使城镇居民安居乐业。尽管自80年代以来,我国一直在探索住房制度改革的路子,其中也摸索出不少经验,解决了一大批城镇居民的住房困难。但从总体上说,传统的福利分房制度并没有得到彻底改变,住房消费资金的良性循环无法建立。自1998年下半年开始,我国住房制度改革进入了一个新阶段,即实施住房分配货币化,将原来用于建房、购房的资金以住房补贴、住房津贴、住房有价证券的方式发给职工,由职工自己到市场上购买或租赁住房,从而实现住房的社会化和商品化。而要让居民愿意买房,买得起房,就需要金融业开展多种形式、多元化的个人住房抵押贷款,扶持居民住房消费,促进住房消费市场的发展和形成,从而彻底解决我国居民的住房问题。中国人民银行已决定从1998年起取消对国有商业银行贷款规模的控制,修订了《个人住房担保抵押贷款暂行办法》,允许所有商业银行开办个人住房抵押贷款业务,延长贷款期限,简化手续,1998年的住房贷款达l000个亿以上,这说明住房抵押贷款在房改实施中已发挥了巨大的推动作用。

政府在房地产金融中的作用及其宏观调控

  政府要想在住房金融发展中有效地发挥作用,首先必须给自己一个准确的定位。当前我国确立的经济体制改革目标是建立社会主义市场经济,其基本特征是参与市场交易的各主体地位都是平等的。如果政府作为一交易主体参与市场,则必定与其他市场主体处于不平等的地位,这是由政府拥有市场的管理权性质决定的。所以政府作用的定位应该是:在市场中为各主体顺利进行交易提供支持和保障,只有这样,才能保证市场行为的公平、公正和公开。从世界各国住房金融的发展来看,一般都是以市场机制为基础,即金融机构的资金大部分通过市场来筹集,且贷款对象、贷款偿还期限、偿还方式、贷款利率等也不是由政府指定的。政府作用体现在对住房金融的支持上。

  政府扶持和干预市场有两种方式,一种是直接干预,政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动,而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。另一种是间接干预,主要有两种形式:一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展;二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构,并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。从我国经济改革目标和政府定位来看,我国政府干预市场应该采取第二种方式,即转变一成不变的指令性的监管为积极的引导,通过完善市场的基础设施和体制建设来促进改革的深化,并尽可能避免扭曲市场信息和破坏市场在资源配置方面的基础功能。

我国房地产金融面临的主要风险

  1.房地产市场过热存在市场风险。房地产市场过热主要表现为房地产投资增速过快和房地产市场价格上涨过快。房地产业投资需求急增,房价迅猛上涨的现象,不仅直接导致钢铁、水泥等行业的过度投资,以及水电煤油等能源供应紧张,还使房地产信贷总额大幅增长。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。而房地产业的发展对宏观经济形势极为敏感,一旦宏观经济进入周期波动的衰退阶段或受到某些未预期事件负面影响,民众收入下降,就极易导致泡沫破灭。

  2.房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。房地产企业自有基金不足,房地产开发项目开发资金、企业流动资金严重依赖银行信用,企业资产负债率高。而且房地产企业普遍采用分阶段连续开发的经营模式,这种经营模式对产品的及时销售以回笼资金的依赖很大,一但销售强棵不如预测理想,其资金供应链将断开,造成经营困难。垫资承包和拖欠工程款的问题比较严重,扰乱了房地产市场的经济次序,形成了房地产开发的虚假繁荣,不利于市场的稳定。

  3.房地产企业违规套资凸现道德风险。部分房地产企业由于自有资金少,大部分资金依赖银行贷款,在进行信贷过程中为了追求利益,隐瞒信息没,挪用贷款资金等现象时有发生,甚至会采取“假按揭”违规手段套贷,或要求施工单位垫资承包,以减轻资金不足的压力等。开发商把“假按揭”作为一种融资渠道,既可降低财务成本,又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款,也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。这些投机行为严重扰乱了市场秩序,对金融安全构成威胁。

  4.银行发放房地产贷款存在操作风险。银行违规操作现象时有发生。房地产业近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款,促使了金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降。一是贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,随意简化手续,对资料真实性、合法性审核不严;二是抵押物管理不规范。办理抵押的相关职能部门不按程序操作。或过分依赖中介机构的评估结果。造成抵押品贬值或抵押无效:三是行贷后管理混乱,个人贷款客户资料不够全面和连续,缺少相关的风险预警措施。

  5.银行土地开发贷款存在较大的信用风险。银行土地开发贷款面临四方面风险:一是土地储备中心资产负债率较高;二是银行难以对土地储备中心进行有效监管;三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施;四是土地储备中心的运营风险。

制约我国房地产金融业发展的主要因素

  1.商品房房价太高,经济适用房政策不完善。

  多年来,与其他商品大打价格战的经营策略不同,商品房价格居高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确,造成大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解,目前,国内绝大多数地方经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说,经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格,适应了停止住房实物分配后个人购房的需求,对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面的不完善,在各地还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买程序、价格确立办法等方面的问题。

10月21日,由恒大集团发起设立的恒大金融资产交易中心(西安)有限公司(以下简称“恒交中心”)正式开业。在恒交中心正式开业的同一天,有消息称,众安保险、恒大和万赢证券正在筹备发起成立一家中外合资的“恒赢证券”。

随后,据新浪财经报道,这个消息得到了广州南沙金融局方面的证实,“恒大与香港万赢证券计划联手筹建CEPA协议下合资券商公司恒赢证券,根据中国证监会官网公开显示,相关资料已受理。”

虽然恒大至今还没有正面回应此事,但是恒大扩容金融业务的野心和在金融牌照上的积极布局早已不是什么新闻。目前恒大的金融业务可以分两部分,一是恒大金融集团,二是恒大金服。

2015年,恒大以40亿收购中新大东方人寿保险公司50%的股权,并更名为恒大人寿。在此基础上,恒大金融集团版图逐渐清晰,恒大金融投资有限公司、恒大金融资产管理有限公司相继亮相。

而从2016年起,恒大开始通过资本市场的“乾坤大挪移”入主盛京银行,一面清仓持有的全部5.77亿盛京银行H股股份,一面斥资百亿收购盛京银行A股,收购完成后,恒大稳坐盛京银行第一大股东宝座。 

就在恒大增持盛京银行股份之际,这家银行刚刚获批了消费金融公司牌照。彼时,银监会在全国只发放了15块消费金融公司牌照。恒大的收购一举将盛京银行的银行、消费金融牌照纳入囊中,可谓“一石二鸟”。

保险和银行两张牌照到手后,恒大瞄准了互联网金融。

2015年11月13日,恒大成立互联网集团有限公司,下设恒大网络科技有限公司、宸宇投资有限公司、数据服务有限公司和保险经纪公司等子公司,而没有归口金融集团的恒大金服也设在此互联网集团旗下。

此外,2016年8月,恒大集团还通过对广西集付通的收购曲线获得了第三方支付牌照。至此,恒大金服的官方介绍也变成了“拥有互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售、保险经纪、保理、融资租赁、小贷、私募基金等相关金融牌照及业务经营资质,致力于成为中国互联网金融信息平台的领军者。”

在恒大八月底举行的业绩发布会上,恒大集团董事局副主席夏海钧还透露,未来或将准备并购一些小型地产商、一些金融机构,尤其券商、信托公司都会有并购计划,集团将形成金融、地产并驾齐驱的格局。

01地产“老司机”的金融打法

事实上,不只是恒大一家地产企业把金融业务放在了与安身立命的地产业务同样重要的位置上。

随着地产行业发展步入下行周期、利润空间越来越小,房地产公司都在寻找新的利润增长点,火爆的互联网金融行业自然让他们青睐有加。据不完全统计,至少有50多家地产公司都开始大举进军金融业。

从表中我们不难发现,这些地产老司机们虽然没有什么金融基因,可是却有一套可以如法炮制的成熟“打法”。

1. 广撒网

房产企业似乎把自己做房地产的多年心得直接移植到了金融行业里。

地产企业的“性格”和“基因”也决定了,他们在金融领域的全面布局不会向一般企业一样从点到线、最后交织成网,而是从一开始就普遍撒网、广泛布局,相比于“小而美”,“大而全”可能是它们更为熟悉的发展模式。

以恒大为例,不到两年时间,业务布局覆盖银行、保险、理财、支付等几乎所有金融领域,恒大人寿五个月实现保费规模超300亿,恒大金服上线不满一年注册用户已经是千万级别。虽然没有太出彩的业务,广撒网式的布局还是有些成效。

2. 起点高

除了比拼成交额,地产行业里的竞争几乎可以归结为“得地者得天下”,即便最近地产行业不必从前,“地王”的记录也在被频频刷新。

囤地是房企发展的基础,甚至是企业寻求安全感的方式。

进了金融圈还是老套路——先囤一打牌照再说。

常见的金融牌照可分为大牌照和小牌照,大牌照如银行、证券、保险、信托、基金等;小牌照如消费金融公司、第三方支付、小贷公司、保理公司、基金代销、保险经纪等。 前者申请难度高、涉及金额大,后者则相对门槛较低。分

析最近一些大公司涉足金融业务的发展路径,互联网公司往往都从小牌照入手,而地产公司则更倾向于全面出击。

除了参股商业银行、保险公司,它们也在积极申请各类大牌照。 由于房企在品牌、资金和资源方面具有较大优势,即便先天金融基因缺乏,也可以后天弥补。比如,最近万达集团在拆分了金融和网络两块业务之后,就引入了原广发银行董事长董建岳作为新帅,为整个金融板块做好顶层设计。

3. 目标大

与那些从某项业务切入,然后逐步做大,进而成长为互联网金融集团的企业不同(例如,从P2P起家的陆金所、品钛集团;从依托支付宝逐步成长起来的蚂蚁金服等),一向大手笔的地产企业大都从一开始便奔着金控集团的目标。

例如,在万达的2015年上半年工作总结会议上,王健林提及:“金融集团成立是万达的一件大事,万达未来价值最大的就是金融板块。将来万达文化集团的总市值和收入跟万达商业有得一比,甚至有超过的可能,但我认为万达金融将来比这两家都大。”

还是那句话,“小而美”真的不是地产公司的风格。

02地产公司为何青睐金融业

选择涉足金融业,首先绕不开的还是利润。

虽然楼市在之前几个月里经历了疯狂抢购,但是十一期间,连续20个城市的限购、限贷等调控政策来袭,房地产企业的融资政策收紧、拿地也可能受到诸多限制。

国家统计局数据显示,9月一二线城市的房价和成交量已经出现明显回调,而且这一趋势可能至少要持续到明年。房地产行业颓势已现,大家都在积极探索转型和创新,吸金力最强的金融业自然吸引力巨大。

其次,产融结合带来的商业机会。