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【p2p房產抵押公司】P2P平台或成为房产抵押贷款业务的主要途径 |P2P房产抵押贷款业务分析 |P2P房产抵押贷则么看风控 |

11 月 2, 2022 公司

房地产抵押贷款(以下简称房产抵押贷款)是众多抵押贷款中一种,近年来受我国各地房价的不断攀升的影响,房地产作为抵押物,在众多抵押贷款业务中占据了重要位置。目前房产抵押贷款业务在国内已经非常成熟,贷款的途径也较多,我国的主要途径包括:银行、信托、典当、小贷公司、P2P网贷平台。

(一)各类房产抵押贷款途径分析

银行房产抵押贷款,融资方以本人或者他人(限自然人)名下的房产作为抵押,向银行申请办理抵押贷款,贷款一般以中长期为主。银行房产抵押贷款的利率一般6%以上。

信托房产抵押贷款,受托人接受委托人的委托,将委托人存入的资金,按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款,融资方以房产作为信托贷款的担保方式。

典当行房产抵押贷款,融资方以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款,可预先支付使用费,并在约定的时间内付清本息,赎回当物。典当行房产抵押贷款以短期融资为主,一般贷款期限在1-12个月,月息大约在3%左右。

小额贷款公司房产抵押贷款,融资方以自有房地产(如住宅、商铺、写字楼、厂房等)作为抵押物向小贷公司借款。按照央行现行规定,小额贷款公司贷款利率上限为基准利率的4倍。

P2P网贷平台房产抵押贷款业务,借款人以自有房地产作为抵押物向出借人提供担保,在平台上发标借款的融资方式。P2P网贷平台的房产抵押贷款的利率一般在10%以上。

房产抵押贷款业务的流程基本相同:

申请借款→机构受理→提交材料→房屋评估→审核通过→签订合同→办理公证及他项权利登记→发放贷款。

在这其中,P2P网贷平台房产抵押贷款增加的一个环节是在审核通过后,发布房产抵押标,标满后发放贷款。五个渠道在途径上虽然相同,但是在贷款利息的水平上,银行年贷款利率最低,年利率大概在6%,但对贷款人资质的要求较高,且从2013年以来,银行对房产抵押借款收紧,很难从银行渠道获得贷款,也使得P2P网贷平台有了更大的机会参与到这一块业务中来,成为当前P2P网贷平台的重要细分市场。

(二)P2P网贷平台房产抵押贷款特点

P2P网贷平台开展房产抵押贷款业务采用线上和线下相结合方式。虽然P2P网贷平台借助互联网的特性,使得小额借贷突破了熟人、地域的条件限制,成为了更广泛意义上的个人对个人借贷,但是房地产属于不动产,其空间位置是固定的,房产抵押还需对抵押房屋进行实地考察,所以必须采用线上和线下相结合的方式,这也导致房产抵押贷款业务规模并不能迅速在全国范围内快速扩张。对于P2P网贷平台来说,只有先在当地设营业网点,才能进一步的拓展房产抵押贷款业务,也有P2P网贷平台采用与当地小额贷款公司合作的方式进行业务的扩张,但这样业务的主动权交到了小额贷款公司,借款人的质量P2P网贷平台并不好掌控,借款人资源也不在平台手上,平台与借款人中间还需通过小贷公司进行沟通,势必会增加借款人的贷款成本。

P2P网贷平台开展房产抵押贷款以短期融资为主,平台在借款期限的设定上基本上以12个月以内为主,融资成本要高于银行。而银行贷款一般是中长期贷款,短期对借款人的要求会较高,因此P2P网贷平台房产抵押贷款比较适合短期内急需资金周转的企业或者短期内消费的个人。

P2P网贷平台开展房产抵押贷款具有地域性,我国各省市地区在房地产使用和支配规定上有一些限制,并且每个地方的政策限制条件也不相同, P2P网贷平台在开展房产抵押贷款业务时,必须对当地的政策进行充分的调研,针对当地的特点开展房产抵押贷款业务。

(三)P2P网贷平台房产抵押贷款业务竞争分析

房产抵押贷款业务准入门槛较低,除纯信用贷款业务的平台以外,基本上所有的P2P网贷平台在这块业务上都有所涉及,因为受地域的限制,目前尚未形成一家平台独大的局面,这也使得众多平台开展房产抵押业务可能性提高。目前来看,平台房地产抵押业务主要集中在北京、广州、深圳、上海等的地区,一方面是一线城市房价未来走势普遍看好,止跌性强,增值保值的效果较好,另外一方面这些地方中小企业较多,对资金的需求较大。目前还有不少平台专注于房地产抵押业务,例如安心贷和国诚金融,安心贷是北京的一家平台,房产抵押贷款业务范围是北京、上海、湖北武当、吉林延边;国诚金融是上海的一家平台,房产抵押业务范围是上海。

从上面的分析可以看出,在借款人端通过房产抵押获取贷款的途径较多,银行、典当行、信托、小额贷款公司都有房产抵押业务,P2P网贷平台与银行相比手续办理周期短、放款速度快、贷款门槛低,但与民间的其他机构相比优势并不是很突出,利率水平也相差不大。房产抵押贷款在我国各地发展均较为成熟,各机构市场份额占比也较为稳定,P2P网贷平台想要进去市场,在没有明显优势竞争力的前提下,拓展业务还是比较难的。对于新的市场,P2P网贷平台还需要克服渠道受限的挑战。

目前“互联网+房地产+众筹”模式的出现,又从投资人端,抢夺了部分投资人的注意。例如团贷网推出的“房宝宝”和平安集团推出的“好房众筹”,通过向投资人提供优质的房源,发出房地产众筹项目,期间经过房产的价值变化,从而让众筹人获得回报。相比较于房产抵押贷款业务,房屋众筹项目投资人的参与度更高,其投资收益直接与投资人的投资经验挂钩,如团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园发起第一期别墅众筹项目实现了年化收益40%。

房地产抵押贷款(以下简称房产抵押贷款)是众多抵押贷款中一种,近年来受我国各地房价的不断攀升的影响,房地产作为抵押物,在众多抵押贷款业务中占据了重要位置。目前房产抵押贷款业务在国内已经非常成熟,贷款的途径也较多,我国的主要途径包括:银行、信托、典当、小贷公司、P2P网贷平台。

(一)各类房产抵押贷款途径分析

银行房产抵押贷款,融资方以本人或者他人(限自然人)名下的房产作为抵押,向银行申请办理抵押贷款,贷款一般以中长期为主。银行房产抵押贷款的利率一般6%以上。

信托房产抵押贷款,受托人接受委托人的委托,将委托人存入的资金,按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款,融资方以房产作为信托贷款的担保方式。

典当行房产抵押贷款,融资方以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款,可预先支付使用费,并在约定的时间内付清本息,赎回当物。典当行房产抵押贷款以短期融资为主,一般贷款期限在1-12个月,月息大约在3%左右。

小额贷款公司房产抵押贷款,融资方以自有房地产(如住宅、商铺、写字楼、厂房等)作为抵押物向小贷公司借款。按照央行现行规定,小额贷款公司贷款利率上限为基准利率的4倍。

P2P网贷平台房产抵押贷款业务,借款人以自有房地产作为抵押物向出借人提供担保,在平台上发标借款的融资方式。P2P网贷平台的房产抵押贷款的利率一般在10%以上。

房产抵押贷款业务的流程基本相同:

申请借款→机构受理→提交材料→房屋评估→审核通过→签订合同→办理公证及他项权利登记→发放贷款。

在这其中,P2P网贷平台房产抵押贷款增加的一个环节是在审核通过后,发布房产抵押标,标满后发放贷款。五个渠道在途径上虽然相同,但是在贷款利息的水平上,银行年贷款利率最低,年利率大概在6%,但对贷款人资质的要求较高,且从2013年以来,银行对房产抵押借款收紧,很难从银行渠道获得贷款,也使得P2P网贷平台有了更大的机会参与到这一块业务中来,成为当前P2P网贷平台的重要细分市场。

(二)P2P网贷平台房产抵押贷款特点

P2P网贷平台开展房产抵押贷款业务采用线上和线下相结合方式。虽然P2P网贷平台借助互联网的特性,使得小额借贷突破了熟人、地域的条件限制,成为了更广泛意义上的个人对个人借贷,但是房地产属于不动产,其空间位置是固定的,房产抵押还需对抵押房屋进行实地考察,所以必须采用线上和线下相结合的方式,这也导致房产抵押贷款业务规模并不能迅速在全国范围内快速扩张。对于P2P网贷平台来说,只有先在当地设营业网点,才能进一步的拓展房产抵押贷款业务,也有P2P网贷平台采用与当地小额贷款公司合作的方式进行业务的扩张,但这样业务的主动权交到了小额贷款公司,借款人的质量P2P网贷平台并不好掌控,借款人资源也不在平台手上,平台与借款人中间还需通过小贷公司进行沟通,势必会增加借款人的贷款成本。

P2P网贷平台开展房产抵押贷款以短期融资为主,平台在借款期限的设定上基本上以12个月以内为主,融资成本要高于银行。而银行贷款一般是中长期贷款,短期对借款人的要求会较高,因此P2P网贷平台房产抵押贷款比较适合短期内急需资金周转的企业或者短期内消费的个人。

P2P网贷平台开展房产抵押贷款具有地域性,我国各省市地区在房地产使用和支配规定上有一些限制,并且每个地方的政策限制条件也不相同, P2P网贷平台在开展房产抵押贷款业务时,必须对当地的政策进行充分的调研,针对当地的特点开展房产抵押贷款业务。

(三)P2P网贷平台房产抵押贷款业务竞争分析

房产抵押贷款业务准入门槛较低,除纯信用贷款业务的平台以外,基本上所有的P2P网贷平台在这块业务上都有所涉及,因为受地域的限制,目前尚未形成一家平台独大的局面,这也使得众多平台开展房产抵押业务可能性提高。目前来看,平台房地产抵押业务主要集中在北京、广州、深圳、上海等的地区,一方面是一线城市房价未来走势普遍看好,止跌性强,增值保值的效果较好,另外一方面这些地方中小企业较多,对资金的需求较大。目前还有不少平台专注于房地产抵押业务,例如安心贷和国诚金融,安心贷是北京的一家平台,房产抵押贷款业务范围是北京、上海、湖北武当、吉林延边;国诚金融是上海的一家平台,房产抵押业务范围是上海。

从上面的分析可以看出,在借款人端通过房产抵押获取贷款的途径较多,银行、典当行、信托、小额贷款公司都有房产抵押业务,P2P网贷平台与银行相比手续办理周期短、放款速度快、贷款门槛低,但与民间的其他机构相比优势并不是很突出,利率水平也相差不大。房产抵押贷款在我国各地发展均较为成熟,各机构市场份额占比也较为稳定,P2P网贷平台想要进去市场,在没有明显优势竞争力的前提下,拓展业务还是比较难的。对于新的市场,P2P网贷平台还需要克服渠道受限的挑战。

目前“互联网+房地产+众筹”模式的出现,又从投资人端,抢夺了部分投资人的注意。例如团贷网推出的“房宝宝”和平安集团推出的“好房众筹”,通过向投资人提供优质的房源,发出房地产众筹项目,期间经过房产的价值变化,从而让众筹人获得回报。相比较于房产抵押贷款业务,房屋众筹项目投资人的参与度更高,其投资收益直接与投资人的投资经验挂钩,如团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园发起第一期别墅众筹项目实现了年化收益40%。

  随着三季度GDP增速破7,经济下行压力逐渐显现,年内再次降准、降息是大概率事件;另一方面,临近年底,P2P行业又面临兑付压力。去年年底,平台坏账大面积爆发,理财人频频中雷,记忆犹新;又快到年关了,如何避免踩雷呢?首先要知道P2P理财项目中都存在那些风险,再了解如何应对这些风险。

  今天开始和大家详细聊聊,今天想说说P2P理财产品中大家最受投资人青睐,也是安全系数比较高的产品,房产抵押贷款。

贷款人用自己名下房产进行抵押,首先要办理抵押登记,也就是他项权证。平台办理他项权证,他项权人一般是公司,如果他项权人和平台毫无关系,或者仅仅是平台的某一职工,就存在一定风险。一旦离职,贷款人出现逾期或者无法偿还贷款的情况,追偿起来非常不便。

  因为各地房地产管理部门政策不同,他项权证真伪查询也存在一定障碍。有些地方网上就能查,有些地方需要到房管局大厅现场办理,因此房产抵押贷款,应以本地房屋为主。

  还有一种情况,就是房屋贷款尚未结清,一般是银行商贷,这种房屋抵押贷款,就是俗称的“二抵”。“二抵”房屋因为贷款尚未结清,无法办理他项权登记,所以存在一定风险。现实中,除非向原贷款行申请(比如房贷是工行的,二抵向工行申请),否则很难获批。P2P平台办理“二抵”业务,一般有几个要点:

  1. 用于“二抵”的房屋,必须是现房,且有一定升值空间;

  2. 房屋必须是使用银行贷款购买的一手房;

  3. 房屋已经办理抵押登记,且抵押权人必须是银行;

  4. 贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

  一般来说,商品房抵押率不超过60%,商业房产抵押率不超过50%,且需为本地房源。

  下面简单总结一下房屋抵押贷款产品需要注意的问题:

  1. 用于抵押的房源需为本地房源,估值合理;

  2. 他项权证需办理在公司名下;

  3. 尽量避免“二抵”房屋,因为“二抵”对平台风控水平要求较高,搞不好就成“接盘侠”。

  接下来再说说办理房产抵押登记中的风险,以及应对措施。

  首先,抵押前已经和第三方签订了租赁协议。法律中有“买卖不破租赁” 的规定(《合同法》规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力)前提是租赁在先,所有权变动在后。

  举个真实例子:我在南三环有套房,一年住不了几天,每月还得还房贷,于是租给了中介公司,租期5年;如果此时我向AA贷款,用房屋作为抵押,因为和中介公司的出租在前,和AA的抵押在后,办理了他项权证后,AA获得了抵押权,但我和中介公司的租赁合同在到期前,AA不能解除租赁合同,即“抵押不破除租赁”。反过来,如果我先和AA办理了抵押登记,然后和中介公司签署了租赁合同,即使合同未到期,AA也有权解除租赁合同。所以如果是“先租赁后抵押”,贷款人即使不能按期还贷,由于租赁合同仍然有效,平台也很难顺利处理抵押房地产。现实中,也存在贷款人通过“先租赁后抵押”变相赖账的情况。

  那么如何避免这类风险呢?可以要求贷款人承诺并办理公证:如贷款人办理了房屋抵押登记,由贷款人负责和承租人协商,提前解除租赁合同。(承租人自愿,或者出租人支付赔偿给承租人,均可提前解除租赁合同)

  其次,房屋评估失真。这里面有两层风险,一是人为风险,二是时效风险。人为风险即评估价值和房屋实际价值偏离,因为评估费也是贷款人必须支付的成本之一,未来多申请贷款,有可能联手提高评估价值,如此一来,很容易产生十几万甚至上百万的人为差价,造成不必要的风险;时效风险即评估报告过期,一般评估报告的有效期为一年,如果借款期限超过一年,当贷款人不能按时还款,平台向法院申请拍卖,因为评估报告已经失效,也就无法追究评估机构评估不实之责了。因此,理财人在投资前,最好上下当地的二手房网站,或者和中介咨询下,了解房屋估值是否合理,并了解当地房地产市场交易活跃度等情况。

  综上,我再把房产抵押贷款产品的考察要点整理一下:

  1. 用于抵押的房产最后是本地房产;

  随着三季度GDP增速破7,经济下行压力逐渐显现,年内再次降准、降息是大概率事件;另一方面,临近年底,P2P行业又面临兑付压力。去年年底,平台坏账大面积爆发,理财人频频中雷,记忆犹新;又快到年关了,如何避免踩雷呢?首先要知道P2P理财项目中都存在那些风险,再了解如何应对这些风险。

  今天开始和大家详细聊聊,今天想说说P2P理财产品中大家最受投资人青睐,也是安全系数比较高的产品,房产抵押贷款。

贷款人用自己名下房产进行抵押,首先要办理抵押登记,也就是他项权证。平台办理他项权证,他项权人一般是公司,如果他项权人和平台毫无关系,或者仅仅是平台的某一职工,就存在一定风险。一旦离职,贷款人出现逾期或者无法偿还贷款的情况,追偿起来非常不便。

  因为各地房地产管理部门政策不同,他项权证真伪查询也存在一定障碍。有些地方网上就能查,有些地方需要到房管局大厅现场办理,因此房产抵押贷款,应以本地房屋为主。

  还有一种情况,就是房屋贷款尚未结清,一般是银行商贷,这种房屋抵押贷款,就是俗称的“二抵”。“二抵”房屋因为贷款尚未结清,无法办理他项权登记,所以存在一定风险。现实中,除非向原贷款行申请(比如房贷是工行的,二抵向工行申请),否则很难获批。P2P平台办理“二抵”业务,一般有几个要点:

  1. 用于“二抵”的房屋,必须是现房,且有一定升值空间;

  2. 房屋必须是使用银行贷款购买的一手房;

  3. 房屋已经办理抵押登记,且抵押权人必须是银行;

  4. 贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

  一般来说,商品房抵押率不超过60%,商业房产抵押率不超过50%,且需为本地房源。

  下面简单总结一下房屋抵押贷款产品需要注意的问题:

  1. 用于抵押的房源需为本地房源,估值合理;

  2. 他项权证需办理在公司名下;

  3. 尽量避免“二抵”房屋,因为“二抵”对平台风控水平要求较高,搞不好就成“接盘侠”。

  接下来再说说办理房产抵押登记中的风险,以及应对措施。

  首先,抵押前已经和第三方签订了租赁协议。法律中有“买卖不破租赁” 的规定(《合同法》规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力)前提是租赁在先,所有权变动在后。

  举个真实例子:我在南三环有套房,一年住不了几天,每月还得还房贷,于是租给了中介公司,租期5年;如果此时我向AA贷款,用房屋作为抵押,因为和中介公司的出租在前,和AA的抵押在后,办理了他项权证后,AA获得了抵押权,但我和中介公司的租赁合同在到期前,AA不能解除租赁合同,即“抵押不破除租赁”。反过来,如果我先和AA办理了抵押登记,然后和中介公司签署了租赁合同,即使合同未到期,AA也有权解除租赁合同。所以如果是“先租赁后抵押”,贷款人即使不能按期还贷,由于租赁合同仍然有效,平台也很难顺利处理抵押房地产。现实中,也存在贷款人通过“先租赁后抵押”变相赖账的情况。

  那么如何避免这类风险呢?可以要求贷款人承诺并办理公证:如贷款人办理了房屋抵押登记,由贷款人负责和承租人协商,提前解除租赁合同。(承租人自愿,或者出租人支付赔偿给承租人,均可提前解除租赁合同)

  其次,房屋评估失真。这里面有两层风险,一是人为风险,二是时效风险。人为风险即评估价值和房屋实际价值偏离,因为评估费也是贷款人必须支付的成本之一,未来多申请贷款,有可能联手提高评估价值,如此一来,很容易产生十几万甚至上百万的人为差价,造成不必要的风险;时效风险即评估报告过期,一般评估报告的有效期为一年,如果借款期限超过一年,当贷款人不能按时还款,平台向法院申请拍卖,因为评估报告已经失效,也就无法追究评估机构评估不实之责了。因此,理财人在投资前,最好上下当地的二手房网站,或者和中介咨询下,了解房屋估值是否合理,并了解当地房地产市场交易活跃度等情况。

  综上,我再把房产抵押贷款产品的考察要点整理一下:

  1. 用于抵押的房产最后是本地房产;