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【地產代理公司利潤率】地產代理商業績大跳水 |大客户 |大客户 |

11 月 3, 2022 公司

近期,易居企業控股、世聯行、合富輝煌等地產代理商披露2021年度業績報告,無一例外止盈轉虧。其中,易居企業控股錄得虧損88.93億元,另在4月構成規模3億美元票據違約,成為國內首家公開「爆雷」地產代理商。

  年報季即將結束,房地產代理行業的業績表現陸續曝光,財報顯示,易居企業控股、世聯行、合富輝煌等地產代理商遭遇業績虧損。而出現這種普跌主要是因為房地產市場不景氣,另外與一些頭部地產公司爆雷有一定關係。

  有業內人士向《紅周刊》表示,來自房地產開發端的風險或加速中介代理平臺洗牌。「目前整個地產行業洗牌已經波及到代理商,如果再經歷一輪洗牌,能夠存活良好的更少。」

一手房業務拖累

地產代理商普虧

  因為房地產市場不景氣,地產代理行業遭遇普遍虧損。截至4月29日,易居企業控股、世聯行、房多多、合富輝煌等過半頭部上市地產代理商披露了2021年報或未經審覈業績報告,上述企業報告期內依次錄得淨利潤-88.93億元、-11.29億元、-11.71億元、-4.45億元,分別較上年同比變化為-3021%、-1118%、-431%、-396%。

  其中,除了敲響退市警鍾的房多多繼2019年、2020年分別錄得淨虧損5.1億元、2.2億元后再度虧損,易居企業控股、世聯行、合富輝煌屬於首次止盈轉虧。

  對於虧損原因,這些地產代理商指出是房地產下行所帶來的「連鎖反應」,諸如「商業承兑匯票逾期未兑付」「個別房企客户的信貸質素惡化」「壞賬撥備增多」等,影響歸屬於上市公司股東的淨利潤。《紅周刊》梳理企業公告發現,2021年上述代理商均計提較大額度資產減值準備,易居企業控股、世聯行、房多多、合富輝煌計提減值或壞賬撥備分別為66.68億元、16.6億元、6.13億元、3.06億港元(約合2.58億元人民幣)。

  而定位一手房代理,也確實曾給上述企業帶來高速發展時刻。以易居企業控股為例,《紅周刊》統計,2017年至2020年,易居企業控股一手房代理服務收入依次為39.27億元、47.53億元、45.66億元、32.62億元,佔各年總營收比重為84.75%、79.91%,50.21%,40.52%。其間,伴隨房地產經紀網絡、房地產數據及諮詢業務營收擴大,其一手房代理服務收入佔比自2017年到達頂峰后逐漸下行,但該業務板塊貢獻營收佔比仍居於公司三大業務板塊第一。

  和易居企業控股類似,世聯行2021年代理銷售業務收入24.01億元,同比下降19.81%,為上市公司貢獻營收佔比減少5個百分點至39.48%。已結算代理銷售額3134.79億元,增長率-18.43%;已結算代理銷售面積2959.65萬平方米,增長率-13.63%;代理收費平均費率0.77%,低於2020年的0.78%和2019年的0.8%。

  對此,廣東中原地產項目部總經理黃韜向《紅周刊》表示,當前地產代理商在新房代理方面業績下滑嚴重,主要跟其與開發商的緊密捆綁及賴以一手房貢獻業績有關。「比如,就中原在廣州的門店而言,70%至80%的佣金收入是來自於一手房代理。今年以來受經濟下行壓力和疫情影響,地產銷售額普遍下滑,像我們在廣州白雲區代理的6個樓盤就關閉了半個月,對整體業績的影響可想而知。」

易居、世聯行踩雷「大客户」

風險釋放仍在進行中

  在遭遇賬面虧損的情況下,一些地產代理商的風險實際還未釋放完成。比如押注部分「爆雷」開發商的代理機構,就存在這樣的問題。

  以近半年遭遇股價腰斬的世聯行為例,據年報介紹,導致虧損最重要原因在於「某大客户資金周轉困難,出現了商業承兑匯票逾期未兑付的情況,部分開發商客户出現融資困難、資金鍊緊張的狀況」,應收款項計提的信用減值損失同比增加10.41億元。

  儘管世聯行未點名「大客户」是誰,但公司以往年報顯示,這或與恆大集團有關。2020年,恆大以7.15億元銷售額佔公司年度銷售總額比例達10.64%,繫世聯行第一大客户。2021年,公司明確涉及恆大集團的權益性投資價值變動為-8500萬元。

  截至2021年底,世聯行的應收款項仍有相當一部分源自恆大。年報介紹,世聯行應收恆大集團及其關聯方的應收款項合計12.53億元,另通過間接投資持有其子公司恆大地產其他非流動金融資產為1億元。如今,昔日大客户深陷流動性危機,世聯行前述應收款型和投資面臨較大風險敞口。

  而今年4月份觸發美元債違約的易居企業控股,與「大客户」的深度捆綁有過之而無不及。其2018年赴港上市披露的招股書顯示,公司參股陣營包括恆大、富力、龍光、新力、禹洲等26家房企,然而過去一年,上述房企過半出現流動性危機。

  根據易居企業控股近期發佈的未經審覈業績公告,公司預期信貸損失的金融資產虧損撥備(扣除撥回)從2020年的約1.72億元增加3765%至2021年的66.68億元,原因為「個別房企客户信貸素質惡化」「個別房地產客户的未償還貿易相關應收款項」。根據其以往業務構成,易居企業控股觸雷對象同樣繞不開恆大。《紅周刊》統計,2018年至2020年,恆大為易居企業控股貢獻的營業收入依次為18.7億元、16.4億元、13.2億元,佔比公司總營收依次為31.5%、18.0%、16.4%,儘管其營收佔比有所下降,但其間始終為易居企業控股單一最大客户。

  據易居企業控股此前公告,截至2021年中,易居企業控股的應收賬款為74.34億元,其中恆大是其單一最大客户,涉及恆大的應收款項在35~40億元,佔其總應收賬款比重約50%。可以説,深陷流動性危機的恆大集團直接令易居業績承壓。

  「‘大客户依賴’其實是企業的一種經營理念和業務結構。」黃韜對此表示,「我們將業務模式分為‘大樹式’或者‘森林式’,前者好比一棵大樹死掉,主營業務也就隨之倒下,確實有很大風險;后者可能是一棵小樹死去,但還有其他的。這是經營理念的差異,企業在不同地區和不同階段有靈活的選擇。想要持續生存下去,關鍵還是要維持核心競爭力和市場佔有率。」

地產代理商業務和人員收縮

行業轉型前景不樂觀

  58安居客房產研究院發佈的《全國房產經紀行業季報(2022年一季度)》顯示,2022年前3月,受市場環境影響,全國房產經紀公司數量持續減少,3月環比降幅達12.1%。

  實際上,部分地產代理商在去年就已經開啟人員優化進程。《紅周刊》統計顯示,截至去年底,房多多員工總數為604人,同比減少64.98%;世聯行員工總數為14006人,較上年同期減少34.05%。

  具體來看,以世聯行為例,其2021年各專業構成類別中,員工裁撤比例居前三的是金融類、業務支持類和銷售類,截至報告期末分別存續124人、1210人、5987人,同比減少57.2%、48.33%、43.08%。與之對應的,資產運營類是其惟一員工數量正增長的專業類別,截至報告期末存續3068人,較上年同期增加1.52%。

  《紅周刊》發現,世聯行的動作既與行業內普遍收縮有關,也與自身業務轉型有關。這不僅世聯行,其他地產代理商也在謀求轉型。

  據瞭解,地產代理商紛紛在金融業務、長租公寓、數字服務等領域尋求第二增長曲線。比如,房多多寄希望於打造數字化服務產品「房雲SaaS」。易居企業控股自2020年起與阿里聯合推出天貓好房,並以此為平臺開展數字營銷服務,該業務板塊在2021年實現收入34.43億元,同比大增202.53%。世聯行在引入珠海大橫琴集團並讓渡控股權的2020年,亦藉機宣佈朝向「大交易+大資管」轉型,前者包括代理銷售和金融業務;后者包括城市資產管理、空間運營、招商租賃業務等。2021年,世聯行處置了酒店管理、公寓管理類公司60余家;另通過投資新設及收購資產等形式取得商業保理、房地產顧問諮詢及城市運營服務類公司40余家,「大資管」業務落地明顯。

  不過,《紅周刊》梳理發現,世聯行的新增業務盈利能力有待提升。2021年,其新增城市資產管理、空間運營業務,分別實現營業收入7.34億元、5.49億元,佔總營收比重為12.10%、9.02%。然而前者毛利率為11.29%,低於其「老本行」代理銷售所表現出的24.8%;后者營收尚未覆蓋成本,毛利率為-12.2%。

  空·白研究院創始人楊現領則向《紅周刊》表示,依靠「信息差、資源差」這種簡單的運營邏輯是中介機構及代理商們出現困境的本質原因,只是該輪市場下行讓大家的風險暴露得更加清楚,「如果不重新找到行業的角色和價值,所謂的‘護城河’或‘第二增長曲線’依舊非常難。」

  從未來趨勢來看,黃韜認為地產代理商仍有可觀的市場份額,代理機構的營銷策劃等功能也不會消失,「僅以廣州為例,10萬套一手房住宅,意味着兩三千億元的銷售額,按照代理公司能夠分到10%的銷售額來看,也有幾百億元,市場份額還是很大的。」

  與此同時,能夠順利「渡劫」的代理商將「有得做」。「一是開發商需要賣貨,也存在競爭,需要跟代理公司合作;二是目前市面上聚焦一手房業務的代理商其實沒有多少家可選,而目前整個地產行業洗牌已經波及到代理商,如果再經歷一輪洗牌,能夠存活良好的更少。」黃韜對此表示。

  他補充説,屆時整個中介代理行業可能面臨一個新的課題,比如開發商是否會形成自己的銷售模式,淡化代理功能;再是利潤率問題,「因為市場行情好的時候,開發商給到代理公司的利潤未必會提高,有時候規模越做越大,利潤反而在下降。這是行業考慮的新課題。」

近期,易居企業控股、世聯行、合富輝煌等地產代理商披露2021年度業績報告,無一例外止盈轉虧。其中,易居企業控股錄得虧損88.93億元,另在4月構成規模3億美元票據違約,成為國內首家公開「爆雷」地產代理商。

  年報季即將結束,房地產代理行業的業績表現陸續曝光,財報顯示,易居企業控股、世聯行、合富輝煌等地產代理商遭遇業績虧損。而出現這種普跌主要是因為房地產市場不景氣,另外與一些頭部地產公司爆雷有一定關係。

  有業內人士向《紅周刊》表示,來自房地產開發端的風險或加速中介代理平臺洗牌。「目前整個地產行業洗牌已經波及到代理商,如果再經歷一輪洗牌,能夠存活良好的更少。」

一手房業務拖累

地產代理商普虧

  因為房地產市場不景氣,地產代理行業遭遇普遍虧損。截至4月29日,易居企業控股、世聯行、房多多、合富輝煌等過半頭部上市地產代理商披露了2021年報或未經審覈業績報告,上述企業報告期內依次錄得淨利潤-88.93億元、-11.29億元、-11.71億元、-4.45億元,分別較上年同比變化為-3021%、-1118%、-431%、-396%。

  其中,除了敲響退市警鍾的房多多繼2019年、2020年分別錄得淨虧損5.1億元、2.2億元后再度虧損,易居企業控股、世聯行、合富輝煌屬於首次止盈轉虧。

  對於虧損原因,這些地產代理商指出是房地產下行所帶來的「連鎖反應」,諸如「商業承兑匯票逾期未兑付」「個別房企客户的信貸質素惡化」「壞賬撥備增多」等,影響歸屬於上市公司股東的淨利潤。《紅周刊》梳理企業公告發現,2021年上述代理商均計提較大額度資產減值準備,易居企業控股、世聯行、房多多、合富輝煌計提減值或壞賬撥備分別為66.68億元、16.6億元、6.13億元、3.06億港元(約合2.58億元人民幣)。

  而定位一手房代理,也確實曾給上述企業帶來高速發展時刻。以易居企業控股為例,《紅周刊》統計,2017年至2020年,易居企業控股一手房代理服務收入依次為39.27億元、47.53億元、45.66億元、32.62億元,佔各年總營收比重為84.75%、79.91%,50.21%,40.52%。其間,伴隨房地產經紀網絡、房地產數據及諮詢業務營收擴大,其一手房代理服務收入佔比自2017年到達頂峰后逐漸下行,但該業務板塊貢獻營收佔比仍居於公司三大業務板塊第一。

  和易居企業控股類似,世聯行2021年代理銷售業務收入24.01億元,同比下降19.81%,為上市公司貢獻營收佔比減少5個百分點至39.48%。已結算代理銷售額3134.79億元,增長率-18.43%;已結算代理銷售面積2959.65萬平方米,增長率-13.63%;代理收費平均費率0.77%,低於2020年的0.78%和2019年的0.8%。

  對此,廣東中原地產項目部總經理黃韜向《紅周刊》表示,當前地產代理商在新房代理方面業績下滑嚴重,主要跟其與開發商的緊密捆綁及賴以一手房貢獻業績有關。「比如,就中原在廣州的門店而言,70%至80%的佣金收入是來自於一手房代理。今年以來受經濟下行壓力和疫情影響,地產銷售額普遍下滑,像我們在廣州白雲區代理的6個樓盤就關閉了半個月,對整體業績的影響可想而知。」

易居、世聯行踩雷「大客户」

風險釋放仍在進行中

  在遭遇賬面虧損的情況下,一些地產代理商的風險實際還未釋放完成。比如押注部分「爆雷」開發商的代理機構,就存在這樣的問題。

  以近半年遭遇股價腰斬的世聯行為例,據年報介紹,導致虧損最重要原因在於「某大客户資金周轉困難,出現了商業承兑匯票逾期未兑付的情況,部分開發商客户出現融資困難、資金鍊緊張的狀況」,應收款項計提的信用減值損失同比增加10.41億元。

  儘管世聯行未點名「大客户」是誰,但公司以往年報顯示,這或與恆大集團有關。2020年,恆大以7.15億元銷售額佔公司年度銷售總額比例達10.64%,繫世聯行第一大客户。2021年,公司明確涉及恆大集團的權益性投資價值變動為-8500萬元。

  截至2021年底,世聯行的應收款項仍有相當一部分源自恆大。年報介紹,世聯行應收恆大集團及其關聯方的應收款項合計12.53億元,另通過間接投資持有其子公司恆大地產其他非流動金融資產為1億元。如今,昔日大客户深陷流動性危機,世聯行前述應收款型和投資面臨較大風險敞口。

  而今年4月份觸發美元債違約的易居企業控股,與「大客户」的深度捆綁有過之而無不及。其2018年赴港上市披露的招股書顯示,公司參股陣營包括恆大、富力、龍光、新力、禹洲等26家房企,然而過去一年,上述房企過半出現流動性危機。

  根據易居企業控股近期發佈的未經審覈業績公告,公司預期信貸損失的金融資產虧損撥備(扣除撥回)從2020年的約1.72億元增加3765%至2021年的66.68億元,原因為「個別房企客户信貸素質惡化」「個別房地產客户的未償還貿易相關應收款項」。根據其以往業務構成,易居企業控股觸雷對象同樣繞不開恆大。《紅周刊》統計,2018年至2020年,恆大為易居企業控股貢獻的營業收入依次為18.7億元、16.4億元、13.2億元,佔比公司總營收依次為31.5%、18.0%、16.4%,儘管其營收佔比有所下降,但其間始終為易居企業控股單一最大客户。

  據易居企業控股此前公告,截至2021年中,易居企業控股的應收賬款為74.34億元,其中恆大是其單一最大客户,涉及恆大的應收款項在35~40億元,佔其總應收賬款比重約50%。可以説,深陷流動性危機的恆大集團直接令易居業績承壓。

  「‘大客户依賴’其實是企業的一種經營理念和業務結構。」黃韜對此表示,「我們將業務模式分為‘大樹式’或者‘森林式’,前者好比一棵大樹死掉,主營業務也就隨之倒下,確實有很大風險;后者可能是一棵小樹死去,但還有其他的。這是經營理念的差異,企業在不同地區和不同階段有靈活的選擇。想要持續生存下去,關鍵還是要維持核心競爭力和市場佔有率。」

地產代理商業務和人員收縮

行業轉型前景不樂觀

  58安居客房產研究院發佈的《全國房產經紀行業季報(2022年一季度)》顯示,2022年前3月,受市場環境影響,全國房產經紀公司數量持續減少,3月環比降幅達12.1%。

  實際上,部分地產代理商在去年就已經開啟人員優化進程。《紅周刊》統計顯示,截至去年底,房多多員工總數為604人,同比減少64.98%;世聯行員工總數為14006人,較上年同期減少34.05%。

  具體來看,以世聯行為例,其2021年各專業構成類別中,員工裁撤比例居前三的是金融類、業務支持類和銷售類,截至報告期末分別存續124人、1210人、5987人,同比減少57.2%、48.33%、43.08%。與之對應的,資產運營類是其惟一員工數量正增長的專業類別,截至報告期末存續3068人,較上年同期增加1.52%。

  《紅周刊》發現,世聯行的動作既與行業內普遍收縮有關,也與自身業務轉型有關。這不僅世聯行,其他地產代理商也在謀求轉型。

  據瞭解,地產代理商紛紛在金融業務、長租公寓、數字服務等領域尋求第二增長曲線。比如,房多多寄希望於打造數字化服務產品「房雲SaaS」。易居企業控股自2020年起與阿里聯合推出天貓好房,並以此為平臺開展數字營銷服務,該業務板塊在2021年實現收入34.43億元,同比大增202.53%。世聯行在引入珠海大橫琴集團並讓渡控股權的2020年,亦藉機宣佈朝向「大交易+大資管」轉型,前者包括代理銷售和金融業務;后者包括城市資產管理、空間運營、招商租賃業務等。2021年,世聯行處置了酒店管理、公寓管理類公司60余家;另通過投資新設及收購資產等形式取得商業保理、房地產顧問諮詢及城市運營服務類公司40余家,「大資管」業務落地明顯。

  不過,《紅周刊》梳理發現,世聯行的新增業務盈利能力有待提升。2021年,其新增城市資產管理、空間運營業務,分別實現營業收入7.34億元、5.49億元,佔總營收比重為12.10%、9.02%。然而前者毛利率為11.29%,低於其「老本行」代理銷售所表現出的24.8%;后者營收尚未覆蓋成本,毛利率為-12.2%。

  空·白研究院創始人楊現領則向《紅周刊》表示,依靠「信息差、資源差」這種簡單的運營邏輯是中介機構及代理商們出現困境的本質原因,只是該輪市場下行讓大家的風險暴露得更加清楚,「如果不重新找到行業的角色和價值,所謂的‘護城河’或‘第二增長曲線’依舊非常難。」

  從未來趨勢來看,黃韜認為地產代理商仍有可觀的市場份額,代理機構的營銷策劃等功能也不會消失,「僅以廣州為例,10萬套一手房住宅,意味着兩三千億元的銷售額,按照代理公司能夠分到10%的銷售額來看,也有幾百億元,市場份額還是很大的。」

  與此同時,能夠順利「渡劫」的代理商將「有得做」。「一是開發商需要賣貨,也存在競爭,需要跟代理公司合作;二是目前市面上聚焦一手房業務的代理商其實沒有多少家可選,而目前整個地產行業洗牌已經波及到代理商,如果再經歷一輪洗牌,能夠存活良好的更少。」黃韜對此表示。

  他補充説,屆時整個中介代理行業可能面臨一個新的課題,比如開發商是否會形成自己的銷售模式,淡化代理功能;再是利潤率問題,「因為市場行情好的時候,開發商給到代理公司的利潤未必會提高,有時候規模越做越大,利潤反而在下降。這是行業考慮的新課題。」

  近期,易居企业控股、世联行、合富辉煌等地产代理商披露2021年度业绩报告,无一例外止盈转亏。其中,易居企业控股录得亏损88.93亿元,另在4月构成规模3亿美元票据违约,成为国内首家公开“爆雷”地产代理商。

  年报季即将结束,房地产代理行业的业绩表现陆续曝光,财报显示,易居企业控股、世联行、合富辉煌等地产代理商遭遇业绩亏损。而出现这种普跌主要是因为房地产市场不景气,另外与一些头部地产公司爆雷有一定关系。

  有业内人士向《红周刊》表示,来自房地产开发端的风险或加速中介代理平台洗牌。“目前整个地产行业洗牌已经波及到代理商,如果再经历一轮洗牌,能够存活良好的更少。”

  一手房业务拖累

  地产代理商普亏

  因为房地产市场不景气,地产代理行业遭遇普遍亏损。截至4月29日,易居企业控股、世联行、房多多、合富辉煌等过半头部上市地产代理商披露了2021年报或未经审核业绩报告,上述企业报告期内依次录得净利润-88.93亿元、-11.29亿元、-11.71亿元、-4.45亿元,分别较上年同比变化为-3021%、-1118%、-431%、-396%。

  其中,除了敲响退市警钟的房多多继2019年、2020年分别录得净亏损5.1亿元、2.2亿元后再度亏损,易居企业控股、世联行、合富辉煌属于首次止盈转亏。

  对于亏损原因,这些地产代理商指出是房地产下行所带来的“连锁反应”,诸如“商业承兑汇票逾期未兑付”“个别房企客户的信贷质素恶化”“坏账拨备增多”等,影响归属于上市公司股东的净利润。《红周刊》梳理企业公告发现,2021年上述代理商均计提较大额度资产减值准备,易居企业控股、世联行、房多多、合富辉煌计提减值或坏账拨备分别为66.68亿元、16.6亿元、6.13亿元、3.06亿港元(约合2.58亿元人民币)。

  《红周刊》了解到,从业务类型上看,上述企业区别于贝壳、我爱我家等发家于二手房业务的中介平台,易居企业控股、世联行、房多多更多聚焦于新房代理市场,做“B端市场的生意”。其中,房多多标榜做“中介的中介”,本质上是为商家用户构建服务平台;而围绕“大交易、大资管”开展业务布局的世联行,大方向是“to G(地方政府)、to B(大型企业)再to C”;易居企业涵盖易居营销、克而瑞、易居房友等业务产品,对应提供一手房代理、房地产数据及咨询以及房地产经纪网络三大业务。

  而定位一手房代理,也确实曾给上述企业带来高速发展时刻。以易居企业控股为例,《红周刊》统计,2017年至2020年,易居企业控股一手房代理服务收入依次为39.27亿元、47.53亿元、45.66亿元、32.62亿元,占各年总营收比重为84.75%、79.91%,50.21%,40.52%。其间,伴随房地产经纪网络、房地产数据及咨询业务营收扩大,其一手房代理服务收入占比自2017年到达顶峰后逐渐下行,但该业务板块贡献营收占比仍居于公司三大业务板块第一。

  但在房企销售额普遍下行的情况下,一手房代理商首当其冲地遭遇业绩下滑风险。2021年,易居企业控股一手房代理收入为19.76亿元,同比下降34.93%,在三大业务板块中降幅最高;占总营收比重则下降至22.34%,昔日的营收主力板块开始被其房地产经纪网络服务反超。

  和易居企业控股类似,世联行2021年代理销售业务收入24.01亿元,同比下降19.81%,为上市公司贡献营收占比减少5个百分点至39.48%。已结算代理销售额3134.79亿元,增长率-18.43%;已结算代理销售面积2959.65万平方米,增长率-13.63%;代理收费平均费率0.77%,低于2020年的0.78%和2019年的0.8%。

  对此,广东中原地产项目部总经理黄韬向《红周刊》表示,当前地产代理商在新房代理方面业绩下滑严重,主要跟其与开发商的紧密捆绑及赖以一手房贡献业绩有关。“比如,就中原在广州的门店而言,70%至80%的佣金收入是来自于一手房代理。今年以来受经济下行压力和疫情影响,地产销售额普遍下滑,像我们在广州白云区代理的6个楼盘就关闭了半个月,对整体业绩的影响可想而知。”

  易居、世联行踩雷“大客户”

  风险释放仍在进行中

  在遭遇账面亏损的情况下,一些地产代理商的风险实际还未释放完成。比如押注部分“爆雷”开发商的代理机构,就存在这样的问题。

  以近半年遭遇股价腰斩的世联行为例,据年报介绍,导致亏损最重要原因在于“某大客户资金周转困难,出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况,部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况”,应收款项计提的信用减值损失同比增加10.41亿元。

  尽管世联行未点名“大客户”是谁,但公司以往年报显示,这或与恒大集团有关。2020年,恒大以7.15亿元销售额占公司年度销售总额比例达10.64%,系世联行第一大客户。2021年,公司明确涉及恒大集团的权益性投资价值变动为-8500万元。

  截至2021年底,世联行的应收款项仍有相当一部分源自恒大。年报介绍,世联行应收恒大集团及其关联方的应收款项合计12.53亿元,另通过间接投资持有其子公司恒大地产其他非流动金融资产为1亿元。如今,昔日大客户深陷流动性危机,世联行前述应收款型和投资面临较大风险敞口。

  而今年4月份触发美元债违约的易居企业控股,与“大客户”的深度捆绑有过之而无不及。其2018年赴港上市披露的招股书显示,公司参股阵营包括恒大、富力、龙光、新力、禹洲等26家房企,然而过去一年,上述房企过半出现流动性危机。

  根据易居企业控股近期发布的未经审核业绩公告,公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备(扣除拨回)从2020年的约1.72亿元增加3765%至2021年的66.68亿元,原因为“个别房企客户信贷素质恶化”“个别房地产客户的未偿还贸易相关应收款项”。根据其以往业务构成,易居企业控股触雷对象同样绕不开恒大。《红周刊》统计,2018年至2020年,恒大为易居企业控股贡献的营业收入依次为18.7亿元、16.4亿元、13.2亿元,占比公司总营收依次为31.5%、18.0%、16.4%,尽管其营收占比有所下降,但其间始终为易居企业控股单一最大客户。

  据易居企业控股此前公告,截至2021年中,易居企业控股的应收账款为74.34亿元,其中恒大是其单一最大客户,涉及恒大的应收款项在35~40亿元,占其总应收账款比重约50%。可以说,深陷流动性危机的恒大集团直接令易居业绩承压。

  “‘大客户依赖’其实是企业的一种经营理念和业务结构。”黄韬对此表示,“我们将业务模式分为‘大树式’或者‘森林式’,前者好比一棵大树死掉,主营业务也就随之倒下,确实有很大风险;后者可能是一棵小树死去,但还有其他的。这是经营理念的差异,企业在不同地区和不同阶段有灵活的选择。想要持续生存下去,关键还是要维持核心竞争力和市场占有率。”

  地产代理商业务和人员收缩

  行业转型前景不乐观

  与业绩承压相伴随,地产中介及代理商开始收缩业务以及人员编制。比如,今年3月,在线房产交易平台Q房网发布内部通知,宣告上海云房数据服务有限公司歇业,原因为该公司“持续亏损、无力维持正常经营”;而某头部上市中介平台,则在当月传出二手和新房交易服务事业群部门人员优化10%的消息。

  58安居客房产研究院发布的《全国房产经纪行业季报(2022年一季度)》显示,2022年前3月,受市场环境影响,全国房产经纪公司数量持续减少,3月环比降幅达12.1%。

  实际上,部分地产代理商在去年就已经开启人员优化进程。《红周刊》统计显示,截至去年底,房多多员工总数为604人,同比减少64.98%;世联行员工总数为14006人,较上年同期减少34.05%。

  具体来看,以世联行为例,其2021年各专业构成类别中,员工裁撤比例居前三的是金融类、业务支持类和销售类,截至报告期末分别存续124人、1210人、5987人,同比减少57.2%、48.33%、43.08%。与之对应的,资产运营类是其惟一员工数量正增长的专业类别,截至报告期末存续3068人,较上年同期增加1.52%。

  《红周刊》发现,世联行的动作既与行业内普遍收缩有关,也与自身业务转型有关。这不仅世联行,其他地产代理商也在谋求转型。

  据了解,地产代理商纷纷在金融业务、长租公寓、数字服务等领域寻求第二增长曲线。比如,房多多寄希望于打造数字化服务产品“房云SaaS”。易居企业控股自2020年起与阿里联合推出天猫好房,并以此为平台开展数字营销服务,该业务板块在2021年实现收入34.43亿元,同比大增202.53%。世联行在引入珠海大横琴集团并让渡控股权的2020年,亦借机宣布朝向“大交易+大资管”转型,前者包括代理销售和金融业务;后者包括城市资产管理、空间运营、招商租赁业务等。2021年,世联行处置了酒店管理、公寓管理类公司60余家;另通过投资新设及收购资产等形式取得商业保理、房地产顾问咨询及城市运营服务类公司40余家,“大资管”业务落地明显。

  不过,《红周刊》梳理发现,世联行的新增业务盈利能力有待提升。2021年,其新增城市资产管理、空间运营业务,分别实现营业收入7.34亿元、5.49亿元,占总营收比重为12.10%、9.02%。然而前者毛利率为11.29%,低于其“老本行”代理销售所表现出的24.8%;后者营收尚未覆盖成本,毛利率为-12.2%。

  黄韬对此表示,目前地产代理商的新型业务对于提升行业整体运营水平有益,但不宜夸大其作用,“比如互联网+、数字化营销等业务,能够完善方案整合、提升配套服务,但它们仍然无法代替最重要的线下销售。”

  空·白研究院创始人杨现领则向《红周刊》表示,依靠“信息差、资源差”这种简单的运营逻辑是中介机构及代理商们出现困境的本质原因,只是该轮市场下行让大家的风险暴露得更加清楚,“如果不重新找到行业的角色和价值,所谓的‘护城河’或‘第二增长曲线’依旧非常难。”

  近期,易居企业控股、世联行、合富辉煌等地产代理商披露2021年度业绩报告,无一例外止盈转亏。其中,易居企业控股录得亏损88.93亿元,另在4月构成规模3亿美元票据违约,成为国内首家公开“爆雷”地产代理商。

  年报季即将结束,房地产代理行业的业绩表现陆续曝光,财报显示,易居企业控股、世联行、合富辉煌等地产代理商遭遇业绩亏损。而出现这种普跌主要是因为房地产市场不景气,另外与一些头部地产公司爆雷有一定关系。

  有业内人士向《红周刊》表示,来自房地产开发端的风险或加速中介代理平台洗牌。“目前整个地产行业洗牌已经波及到代理商,如果再经历一轮洗牌,能够存活良好的更少。”

  一手房业务拖累

  地产代理商普亏

  因为房地产市场不景气,地产代理行业遭遇普遍亏损。截至4月29日,易居企业控股、世联行、房多多、合富辉煌等过半头部上市地产代理商披露了2021年报或未经审核业绩报告,上述企业报告期内依次录得净利润-88.93亿元、-11.29亿元、-11.71亿元、-4.45亿元,分别较上年同比变化为-3021%、-1118%、-431%、-396%。

  其中,除了敲响退市警钟的房多多继2019年、2020年分别录得净亏损5.1亿元、2.2亿元后再度亏损,易居企业控股、世联行、合富辉煌属于首次止盈转亏。

  对于亏损原因,这些地产代理商指出是房地产下行所带来的“连锁反应”,诸如“商业承兑汇票逾期未兑付”“个别房企客户的信贷质素恶化”“坏账拨备增多”等,影响归属于上市公司股东的净利润。《红周刊》梳理企业公告发现,2021年上述代理商均计提较大额度资产减值准备,易居企业控股、世联行、房多多、合富辉煌计提减值或坏账拨备分别为66.68亿元、16.6亿元、6.13亿元、3.06亿港元(约合2.58亿元人民币)。

  《红周刊》了解到,从业务类型上看,上述企业区别于贝壳、我爱我家等发家于二手房业务的中介平台,易居企业控股、世联行、房多多更多聚焦于新房代理市场,做“B端市场的生意”。其中,房多多标榜做“中介的中介”,本质上是为商家用户构建服务平台;而围绕“大交易、大资管”开展业务布局的世联行,大方向是“to G(地方政府)、to B(大型企业)再to C”;易居企业涵盖易居营销、克而瑞、易居房友等业务产品,对应提供一手房代理、房地产数据及咨询以及房地产经纪网络三大业务。

  而定位一手房代理,也确实曾给上述企业带来高速发展时刻。以易居企业控股为例,《红周刊》统计,2017年至2020年,易居企业控股一手房代理服务收入依次为39.27亿元、47.53亿元、45.66亿元、32.62亿元,占各年总营收比重为84.75%、79.91%,50.21%,40.52%。其间,伴随房地产经纪网络、房地产数据及咨询业务营收扩大,其一手房代理服务收入占比自2017年到达顶峰后逐渐下行,但该业务板块贡献营收占比仍居于公司三大业务板块第一。

  但在房企销售额普遍下行的情况下,一手房代理商首当其冲地遭遇业绩下滑风险。2021年,易居企业控股一手房代理收入为19.76亿元,同比下降34.93%,在三大业务板块中降幅最高;占总营收比重则下降至22.34%,昔日的营收主力板块开始被其房地产经纪网络服务反超。

  和易居企业控股类似,世联行2021年代理销售业务收入24.01亿元,同比下降19.81%,为上市公司贡献营收占比减少5个百分点至39.48%。已结算代理销售额3134.79亿元,增长率-18.43%;已结算代理销售面积2959.65万平方米,增长率-13.63%;代理收费平均费率0.77%,低于2020年的0.78%和2019年的0.8%。

  对此,广东中原地产项目部总经理黄韬向《红周刊》表示,当前地产代理商在新房代理方面业绩下滑严重,主要跟其与开发商的紧密捆绑及赖以一手房贡献业绩有关。“比如,就中原在广州的门店而言,70%至80%的佣金收入是来自于一手房代理。今年以来受经济下行压力和疫情影响,地产销售额普遍下滑,像我们在广州白云区代理的6个楼盘就关闭了半个月,对整体业绩的影响可想而知。”

  易居、世联行踩雷“大客户”

  风险释放仍在进行中

  在遭遇账面亏损的情况下,一些地产代理商的风险实际还未释放完成。比如押注部分“爆雷”开发商的代理机构,就存在这样的问题。

  以近半年遭遇股价腰斩的世联行为例,据年报介绍,导致亏损最重要原因在于“某大客户资金周转困难,出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况,部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况”,应收款项计提的信用减值损失同比增加10.41亿元。

  尽管世联行未点名“大客户”是谁,但公司以往年报显示,这或与恒大集团有关。2020年,恒大以7.15亿元销售额占公司年度销售总额比例达10.64%,系世联行第一大客户。2021年,公司明确涉及恒大集团的权益性投资价值变动为-8500万元。

  截至2021年底,世联行的应收款项仍有相当一部分源自恒大。年报介绍,世联行应收恒大集团及其关联方的应收款项合计12.53亿元,另通过间接投资持有其子公司恒大地产其他非流动金融资产为1亿元。如今,昔日大客户深陷流动性危机,世联行前述应收款型和投资面临较大风险敞口。

  而今年4月份触发美元债违约的易居企业控股,与“大客户”的深度捆绑有过之而无不及。其2018年赴港上市披露的招股书显示,公司参股阵营包括恒大、富力、龙光、新力、禹洲等26家房企,然而过去一年,上述房企过半出现流动性危机。

  根据易居企业控股近期发布的未经审核业绩公告,公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备(扣除拨回)从2020年的约1.72亿元增加3765%至2021年的66.68亿元,原因为“个别房企客户信贷素质恶化”“个别房地产客户的未偿还贸易相关应收款项”。根据其以往业务构成,易居企业控股触雷对象同样绕不开恒大。《红周刊》统计,2018年至2020年,恒大为易居企业控股贡献的营业收入依次为18.7亿元、16.4亿元、13.2亿元,占比公司总营收依次为31.5%、18.0%、16.4%,尽管其营收占比有所下降,但其间始终为易居企业控股单一最大客户。

  据易居企业控股此前公告,截至2021年中,易居企业控股的应收账款为74.34亿元,其中恒大是其单一最大客户,涉及恒大的应收款项在35~40亿元,占其总应收账款比重约50%。可以说,深陷流动性危机的恒大集团直接令易居业绩承压。

  “‘大客户依赖’其实是企业的一种经营理念和业务结构。”黄韬对此表示,“我们将业务模式分为‘大树式’或者‘森林式’,前者好比一棵大树死掉,主营业务也就随之倒下,确实有很大风险;后者可能是一棵小树死去,但还有其他的。这是经营理念的差异,企业在不同地区和不同阶段有灵活的选择。想要持续生存下去,关键还是要维持核心竞争力和市场占有率。”

  地产代理商业务和人员收缩

  行业转型前景不乐观

  与业绩承压相伴随,地产中介及代理商开始收缩业务以及人员编制。比如,今年3月,在线房产交易平台Q房网发布内部通知,宣告上海云房数据服务有限公司歇业,原因为该公司“持续亏损、无力维持正常经营”;而某头部上市中介平台,则在当月传出二手和新房交易服务事业群部门人员优化10%的消息。

  58安居客房产研究院发布的《全国房产经纪行业季报(2022年一季度)》显示,2022年前3月,受市场环境影响,全国房产经纪公司数量持续减少,3月环比降幅达12.1%。

  实际上,部分地产代理商在去年就已经开启人员优化进程。《红周刊》统计显示,截至去年底,房多多员工总数为604人,同比减少64.98%;世联行员工总数为14006人,较上年同期减少34.05%。

  具体来看,以世联行为例,其2021年各专业构成类别中,员工裁撤比例居前三的是金融类、业务支持类和销售类,截至报告期末分别存续124人、1210人、5987人,同比减少57.2%、48.33%、43.08%。与之对应的,资产运营类是其惟一员工数量正增长的专业类别,截至报告期末存续3068人,较上年同期增加1.52%。

  《红周刊》发现,世联行的动作既与行业内普遍收缩有关,也与自身业务转型有关。这不仅世联行,其他地产代理商也在谋求转型。

  据了解,地产代理商纷纷在金融业务、长租公寓、数字服务等领域寻求第二增长曲线。比如,房多多寄希望于打造数字化服务产品“房云SaaS”。易居企业控股自2020年起与阿里联合推出天猫好房,并以此为平台开展数字营销服务,该业务板块在2021年实现收入34.43亿元,同比大增202.53%。世联行在引入珠海大横琴集团并让渡控股权的2020年,亦借机宣布朝向“大交易+大资管”转型,前者包括代理销售和金融业务;后者包括城市资产管理、空间运营、招商租赁业务等。2021年,世联行处置了酒店管理、公寓管理类公司60余家;另通过投资新设及收购资产等形式取得商业保理、房地产顾问咨询及城市运营服务类公司40余家,“大资管”业务落地明显。

  不过,《红周刊》梳理发现,世联行的新增业务盈利能力有待提升。2021年,其新增城市资产管理、空间运营业务,分别实现营业收入7.34亿元、5.49亿元,占总营收比重为12.10%、9.02%。然而前者毛利率为11.29%,低于其“老本行”代理销售所表现出的24.8%;后者营收尚未覆盖成本,毛利率为-12.2%。

  黄韬对此表示,目前地产代理商的新型业务对于提升行业整体运营水平有益,但不宜夸大其作用,“比如互联网+、数字化营销等业务,能够完善方案整合、提升配套服务,但它们仍然无法代替最重要的线下销售。”

  空·白研究院创始人杨现领则向《红周刊》表示,依靠“信息差、资源差”这种简单的运营逻辑是中介机构及代理商们出现困境的本质原因,只是该轮市场下行让大家的风险暴露得更加清楚,“如果不重新找到行业的角色和价值,所谓的‘护城河’或‘第二增长曲线’依旧非常难。”